以9月29日楼市新5条为标志的二次调控可以说力度空前松原铝皮保温施工队，相比新政前通州、大兴、房山等远郊区区域量价齐涨，二次调控将明显的抑制这类非理的市场炒作。楼市也将回归房产居住价值本身，北京作为都不仅在本次调控开始就在金融贷款及房产交易环节响应调控节奏，出台了一系列的政策。更是在11-12月供应接近50块土地，其中大部分为住宅用地。土地的供应量和供应价格也就成为11月北京楼市乃至楼市到关注的话题：

土地作为房地产业的基础资源，很多人拿面粉和面包来对比土地和房价的关系。但是作为稀缺的土地资源是不是应该与房价画上等号，以及在楼市调控周期下如何实现土地价值多赢。

一、 目前市场现状：宏观调控下，地价已经出现回落的迹象

截止10月，北京供应土地

4月开始的宏观调控政策已经明显影响了土地市场，今年前10月的北京住宅类土地供应楼面均价为8565元每平米，而新政后的楼面均价已经下调到了5657元每平米。

以近出让的部分地块为例：

通州梨园地块，转让价格为10599元每平米，甚至低于2010-2-24拍出的通州区梨园镇半壁店村地块的10635元每平米。可见，近的宏观调控政策已经基本抵消了3月开始的通州价格带来的影响。

房山区窦店镇及长沟镇在6月及9月分别出让的两地块楼面价也仅在3500元左右，相比年初房山土地价的房山区西潞街道9302元下调了大半。

历史总是在重演，08年调控政策密集的时候，楼市变化的也是土地市场，在08年出现了明显的土地价格下降的现象。08年可以说是之前楼市的一个调控周期，也是近年来土地价格的一年，在这一年计成交住宅类地块为56块，平均楼面价为3795元每平米。

二、 低地价并不意味着一定有低房价

08年部分供应土地楼面价与目前在售价对比

从上表中可以看出，土地市场并非决定房价的根源，08年的低价土地恰好是09年下半年以后的主要供应量，在目前还有销售的部分项目，2年前拿地成本甚至不足销售价格的12%。而6个项目中不足2成土地成本的项目就达到了3个，可见低价地并不能带来低价房。一味的希望地价就能够控制房价无疑是错误的。

而且土地出让金目前来看，依然是政府财政收入的重要来源，也是政策保障住房的资金主要来源。是一些城中村改造等，拆迁成本更是一直在上涨。

北京将在11月-12月将上市50块土地。如此大量的土地入市，在目前政府宏观调控政策密集的情况下，很可能再次出现08年的现象，土地价值被部分开发商超低价获得，而如何利用理的地价在政策调控期拿地就成为很多开发商思考的问题。

三、 土地需求依然趋热，北京土地市场部分入市地块存在超政策的被低估现象

从9月29日开始的系列宏观调控政策，在一线城市的影响明显大于二线城市，而土地市场也出现了一线城市被低估的现象。在11月周，雅居乐以57亿连续拍下2幅南京浦口住宅项目地块，溢价率均超过500%，其中一幅高达572%，创下年内土地成交溢价率的新高；该房企同期还在其“根据地”珠三角的佛山市拍得一幅商业地块，一周内新增土地金额达60亿，引人注目；广州金沙洲“退地”上周重新上市拍卖，终以22.1亿元成交价再度创下纪录。其8350元/平方米的楼面地价不仅高出3年前“”身价，也已达到周边在售项目的价格水平；近几个月各地土地市场由于供应持续放量，动成交活跃，宅地流标率始终维持在低位。

在目前的调控周期内，北京作为一个大量供应住宅类土地的城市，近的土地市场反而出现一定程度的被低估。11月11日，中原地产举办了有关土地市场的分析座谈会，参与座谈会的众多开发商对地块的需求依然强烈，是抄底拿地的热情没有减退。目前大家关心的土地主要为两类地块：

一类是成熟区域的成熟地块：

主要包括：朝阳区高井两地块。海淀区西北旺地块松原铝皮保温施工队，丰台区大红门地块。

另一类为郊区热点地块

主要包括：房山长阳、通州梨园等地块。

四、 土地在楼市调控中的作用:理的出让价格才能市场、政府、企业、购房者多方双赢

在低迷的楼市供应市场热门的土地，土地价值很容易出现明显的低估：部分人认为土地价格导致楼市价格上涨，而在实际情况中可以看出，09年前的大量低价地并未形成低价供应。

土地价格被高估的影响在09年底到今年4月调控前的市场影响可以说已经表现的明显，对区域内的房价的确有大的左右，但是低估的土地价格可以说也有很多的负面影响：

先：并不能形成低价供应，低价拿地的开发商依然以市场价格出让建成商品房，获得了超额的商业利润。

其次：土地属于共有财产，低估的低价，一定程度上也影响了财政收入，不利于公共基础设施的建设等资金来源。

三：目前北京土地供应已经趋向郊区化，铁皮保温而部分城区的土地价格可以说是的稀缺资源，受到拆迁等成本的影响。过分低价可能使得土地大部分转移到开发商。影响后期的土地供应节奏。

五、 土地市场的价值需要有理判断

11月11日下午，北京中原地产针对近的北京土地供应潮，组织了《楼市调控周期下如何实现土地价值多赢》的研讨会，会上针对近海淀区将供应的几块稀缺的住宅类土地价值进行了研讨。

地处“”的北部山后地区将是今后五年海淀区着力发展的新区。海淀新区规划面积226平方公里，占海淀全区总面积的53%，包括西北旺、温泉、苏家坨、上庄四镇。其中西北旺镇更是海淀新区的热点：

与会的多家开发商均认为海淀新区的唐家岭地块可以说是目前成熟区域的少数空地，属于近供应的多块住宅类用地中区位的地块。

综地图可以看出，目前唐家岭地块周围均为成熟的商品房市场，而相比位置更优越的唐家岭地块入市将使得北五环西段整体品质提升。

北京中原统计数据显示：唐家岭周围的二手房均价在2.3-2.8万元

二手房：百旺茉莉园：25500元每平米，中海枫涟山庄25000元每平米。保利西山林语24500元每平米。领秀新硅谷27200元每平米。燕尚园25000元

商品房价格在3万左右：亿城西山华府36000元每平米，亿城西山公馆32500元每平米，保利西山林语35000元每平米，珠江摩尔国际33000元每平米。清河新城26000元每平米。

往期成交土地价格：

从土地价格可以看出，在上月20日成交的小营二类居住用地及商业金融用地（D1、C6-C8地块）（配建公共租赁住房）楼面均价为1万元左右。去年底市场淡季的时候同区域成交楼面价格在13300元每平米

预测西北旺C1、C3地块的理价格预期

唐家岭，位于北京市区西北五环外的西北旺镇。随着上地的树村、马连洼、东北旺等城中村的改造和拆迁，唐家岭成了中关村软件园及上地信息产业基地的后一个城中村被称“蚁族”集聚地，与上地信息产业基地和中关村软件园只有一路之隔。多年聚集了5万名以上外来人口，包括1．7万名大学毕业生。为了改变现状，北京市2010年3月29号启动唐家岭地区整体腾退改造工程。

28万平米入市，唐家岭区域价值提升

唐家岭作为西北旺区域内后一个城中村，一旦拆迁不仅解决了区域内脏、乱、差的现状，提升实际价值，对上地、中关村乃至百望山等区域的价值也有很大的提升作用。

土地的理价格预期：影响拍卖价格的几点要素：

先：两块容积率分别在2.2及1.7的土地都比较适开发低密度住宅。

其次：区域内住宅用地供应稀缺，西北旺区域目前楼市成交以二手房为主。09年来北京住宅类土地供应已逐渐以近郊区为主，海淀、朝阳等区住宅类地块稀缺。在11月的集中供应中，住宅类地块计为：18块，但是大部分集中在远郊区，除海淀区小营居住项目（C1-C5地块）外，可以说西北旺两地块属于近市场上容易受到热捧的地块。

其次：宏观调控政策的影响，10月北京房价相比9月已经平稳，但因为购买力依然旺盛，成交量相比轮调控后的5月依然有所上涨。而目前购房需求主要集中在自住为主的需求中。

三：但较去年同期相比，各家房企业绩仍然上涨。前10月，保利地产实现签约面积和签约金额分别达560.61万平方米和503.20亿，同比增长25.79%和36.51%；而复地累计已实现约销售金额113.88亿，已完成全年销售目标115亿元的99%，同比上涨逾4成。富力10月销售额和销售面积同比分别增长14%和5%，前10月累计销售额占全年销售目标的80%；景泰富也在10月底累计预售100.5亿，较原定计划提早两个月完成全年目标。从目前来看，虽然成交量下调将在政策打压下出现明显的冷淡。但是开发商资金依然比较宽裕，

三:西北旺区域的东部、南部、北部，都已经形成了以二手房交易为主，商品房供应辅助的成熟房地产市场，而唐家岭拆迁带来的土地供应，将给本区域带来计过百万平米的供应，对周围的上地、中关村、百望山组团也会有提升品质的作用。本地块的开发很可能将北部区域的热点外延。区位的整体提升将带动本区的价格走势平稳。而相比二手房税费及使用年限等，本区域的纯新盘的售价基本稳定在3万左右。

预计土地价格及如何更有的利用土地控制房价：

中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，目前市场部分开发商受到调控影响资金趋紧，但是仍旧有相当数量的房企现金充裕，有较为强烈的购地需求以达到土地储备目的，按照目前的参与竞买人取态来看，估计本次西北旺北C1、C3地块用地预计楼面地价可能在2万/平方米左右，加上理的建安成本，即使保持在现在的市场平均售价，开发商仍将有不错的的盈利空间。

从目前北京土地市场现状可以看出，土地有理的出让价格才更有利于楼市调控。而有力的土地政策应该是在理的土地转让价格基础上，增加土地供应，并在土地供应环节加强：目前土地政策环节可以抑制房价的政策出台已经有很多：限制土地开发周期、禁止，这一系列政策的实施将使得北京4季度的大量土地供应在每年出现实际上的住宅供应潮。

六、 调控重点应在土地上市形成供应之后

低地价未有低房价松原铝皮保温施工队，因此土地应有理的价格而不应被短期市场波动认为压低低估。真正影响楼市的在于土地供应的规模，因此在土地“招拍挂”之后，更应通过防止囤地、明确开工竣工时间、等市场整顿手法来调控楼盘终上市卖给消费者的价格。